CONTRATO DE ARRAS:
Hola a tod@s! ¿Cómo han ido esas merecidas vacaciones de Semana Santa? espero que hayáis podido disfrutar de limonadas, procesiones y todo el sabor y el buen hacer de nuestra preciosa ciudad en estas fechas tan especiales para todos los que somos de León.
Ojalá todo fuera descanso y salir por el Húmedo, pero la vida es otra cosa, por eso, poco a poco, tenemos que centrarnos en el trabajo.. la primera consulta que me plantean esta semana me la traslada un cliente que quiere vender un piso, el comprador, que está muy interesado en adquirirlo, necesita algo de tiempo para revisar si le dan el dinero para poder pagarlo:
¿Qué contrato podríamos hacer para que este cliente pueda recibir una señal a la espera de que el comprador pueda concluir con las gestiones económicas? Pues entre otras cosas, podría ser interesante firmar un contrato de ARRAS O SEÑAL.
¿Qué son las arras? Podemos definir las arras como la entrega del futuro comprador al vendedor de una cantidad de dinero (podrían también entregarse otras cosas) en el momento de la formalización de un contrato. Esta entrega tendrá como objeto confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento o permitir a cualquiera de los contratantes desistir libremente del mismo.
¿Qué tipos de arras existen? Dicen nuestra doctrina y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que, con independencia de que nuestros Código Civil solo regula las arras penitenciales, existen otras dos modalidades más: las arras confirmatorias y las arras penales.
ARRAS PENITENCIALES: Artículo 1.454 del Código Civil: Son las más conocidas y las que más podrían interesar a nuestro cliente. Su función es otorgar la posibilidad a las partes de desistir libremente y sin necesidad de justificar causa alguna del cumplimiento de un contrato, siendo lo entregado en concepto de arras penitenciales el precio del desistimiento.
Si quien desiste es quien entregó las arras, deberá hacérselo saber al vendedor de forma fehaciente perdiendo la suma entregada. Si por el contrario quien desiste es el vendedor, este se lleva la peor parte, puesto que deberá devolver al comprador el duplo de la suma que le fue entregada, debiendo manifestar su voluntad de forma igualmente fehaciente.
En el contrato deberemos incluir datos que nos permitan identificar la finca o bien que genera el interés, el plazo en el que debe llevarse a cabo la compraventa y cualesquiera otras cuestiones que pacten las partes, pero sobre todo, debemos hacer constar que se trata de un contrato de arras penitenciales (si esa es nuestra intención, claro está).
ARRAS CONFIRMATORIAS: Articulo 343 del Código de Comercio: Se trata de un pago a cuenta del precio y se distinguen de las confirmatorias en que no se permite a la partes desistir del contrato. En caso de incumplimiento, la parte cumplidora deberá ampararse en lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil y decidir si solicita el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos, si procede y si se prueba, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
ARRAS PENALES: Artículo 83 del Código de Comercio: El Tribunal Supremo considera que las arras penales tienen una finalidad similar a la de la cláusula penal (artículo 1.154 del Código Civil), configurándolas como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. Dada su escasa regulación y su delimitación imprecisa no me detendré en ellas.
Por último solo deciros que este tipo de contratos son la antesala de la compra-venta principal y, por tanto, su importancia es vital. Nuestro deber como Abogados es informar al cliente en todo momento de los efectos, tanto beneficiosos como perjudiciales, que tiene el firmar un documento en el que se incluyan la regulación legal a la que hemos hecho referencia.
Después de este pequeño repaso, creo que mi cliente quiere que le redacte un contrato de arras penitenciales, sus intereses así lo aconsejan.
Estas y otras cosas en www.abogaleon.es
Hasta la próxima semana!
Beatriz Ruiz
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